Erbpacht in Giesing: die Alte Försterei von Union Berlin als Vorbild?

Es gibt mehrere denkbare Optionen, wie das Grünwalder Stadion langfristig eine Heimat für den TSV 1860 München darstellen kann. Eine davon ist die Möglichkeit der Erbpacht. Wie das gehen könnte, zeigt der Bundesligist Union Berlin, der dieses Vorgehen erfolgreich umgesetzt hat. Im Interview spricht Holger Keye über die Alte Försterei und gibt eine Einschätzung ab, ob Erbpacht für den TSV 1860 infrage kommen könnte.

Interview mit Holger Keye (Union Berlin) zum Thema Erbpacht

Wie es in der Stadionfrage beim TSV 1860 München weitergeht, ist nach wie vor völlig offen. Zwei Optionen gibt es dabei: einen Neubau oder einen Verbleib im Grünwalder Stadion. Während die erste Option laut Robert Reisinger derzeit als unwahrscheinlich eingestuft werden kann, sind für die derzeitige Spielstätte gleich mehrere Optionen denkbar. Eine davon ist die Erbpacht, die auch von der Stadt München als Möglichkeit ins Spiel gebracht wurde.

Vielen Löwenfans dürfte die Begrifflichkeit bekannt vorkommen, da bereits das Gelände an der Grünwalder Straße mit allen Trainingsplätzen in Erbpacht übernommen wurde. Doch was steckt eigentlich genau dahinter? Ein Verein, der diese Lösung bereits erfolgreich genutzt hat, ist der 1.FC Union Berlin. Im Interview mit sechzger.de spricht Holger Keye, Leiter der Fan- und Mitgliederabteilung, ausführlich über das Thema.

sechzger.de: Servus, Holger! Du bist Leiter der FuMA-AG Stadion. Wofür steht das genau, wie setzt sich das Gremium zusammen und welche Arbeit verrichtet ihr?

Holger Keye: Die Fan- und Mitgliederabteilung von Union ist eine Abteilung innerhalb des Vereins, die sich in verschiedenen Arbeitsgruppen um alle möglichen Belange der Unioner kümmert. Da gibt es eine AG Marketing, eine AG Soziales und eben auch eine AG Stadion. Diese AG gibt es schon seit 2007, seit es erste konkrete Pläne zum Umbau des Stadions gab. Sie setzt sich aus Vertretern der Fanszene zusammen, bunt gewürfelt, so wie eben halt auch die Anhängerschaft von Union ist. Als Gruppe besprechen wir zusammen mit dem Verein und den Stadionplanern alle Dinge, die sich um das Stadion drehen. Für beide Seiten ist das von großem Vorteil. Der Verein möchte sein Stadion so ausbauen und gestalten, dass es sportlichen und wirtschaftlichen Zielen dient, aber auch so, dass es von den Unionern angenommen wird. Und wir Mitglieder wollen unsere Ideen und Interessen einbringen.

Erbpacht-Vertrag als “Meilenstein”

sechzger.de: Vor einigen Jahren waren Union und der TSV 1860 noch auf Augenhöhe, mittlerweile sieht das deutlich anders aus. Was bei den Löwen geplant war, ist bei euch nun Realität – und das ganz ohne Löwenzoo oder ein großes Stadion. Welche Rolle spielt das Stadion an der Alten Försterei in eurer Erfolgsgeschichte?

Holger Keye: Für den sportlichen Erfolg wahrscheinlich nur eine kleine. Aber für uns Unioner eine sehr bedeutende. Neben dem sportlichen Erfolg ist Union auch als Verein unheimlich gewachsen. Wir haben mittlerweile über 50.000 Mitglieder und eine enorme Identifikation mit dem Verein. Die Menschen hier in Köpenick fühlen sich dem Verein sehr verbunden und dabei spielt das Stadion An der Alten Försterei eben eine große Rolle. Weil es ein Stadion für die Menschen ist und keine Hightech-Arena irgendwo am Stadtrand. Der Verein ist hier im Bezirk und in der Region zuhause, so wie auch die Menschen, die zu Union gehen. Und das Stadion drückt das allein schon durch seine Architektur aus, die den Industriebauten in Oberschöneweide gleicht. Und dann ist es auch ein Stehplatzstadion, wo man für 15 Euro Bundesliga schauen kann.

Union hat sich, im Gegensatz zu anderen, mit dem Ausbau seines Stadions nicht von seiner Basis entfernt. Und da, wo man Menschen begeistern und an sich binden vermag, wird man auch interessant für wirtschaftliche Partner – was dann letztlich auch ein Fundament für sportlichen Erfolg ist.

Übernahme der Alten Försterei von beiden Seiten gewünscht

sechzger.de: Fans halfen damals mit, die Spielstätte umfangreich zu sanieren. Grundlage dafür war ein Erbpacht-Vertrag mit dem Land Berlin. Zur Vertragsunterzeichnung kam es im September 2008. Der damalige Präsident Dirk Zingler nannte den Abschluss damals einen “entscheidenden Meilenstein in der Geschichte des Klubs”. Gilt das auch heute noch?

Holger Keye: Ja, absolut. Der Erbbaurechtsvertrag hat es uns überhaupt erst ermöglicht, das Stadion zu modernisieren. Als wir 2008 noch in der dritten Liga spielten, hatten wir für den Spielbetrieb im Stadion An der Alten Försterei nur eine Ausnahmegenehmigung und es wurde uns klar gemacht, dass wir mit dem damaligen Zustand des Stadions künftig keine Lizenz erhalten würden. Der Bezirk Treptow-Köpenick und das Land Berlin hatten weder Interesse noch Geld dafür, das Stadion für Union auszubauen. Und Union konnte nichts machen, solange uns Stadion und Gelände nicht gehörten. Der Erbbaurechtsvertrag war also die wichtigste Grundlage, für alles was dann kam.

sechzger.de: Wie kam es genau zu der Idee, die Problematik mittels Erbpacht zu lösen? Gab es denkbare Alternativen?

Holger Keye: Ursprünglich wollte Berlin uns das Grundstück für 1 Euro verkaufen, aber dagegen gab es dann in der Verwaltung Bedenken und so musste eine andere Möglichkeit gefunden werden.
Wer jetzt genau die Idee dazu hatte, lässt sich nicht mehr sagen. Aber es war die grundsätzliche Bereitschaft da, das Stadion samt Grundstück an Union zu übertragen.

“Sportstätten sind Sonderimmobilien“

sechzger.de: Was bedeutet Erbpacht denn eigentlich genau? Wie genau lief das im Falle Union Berlin ab?

Holger Keye: Durch das Erbbaurecht erwirbt man das Recht auf dem Grundstück anderer zu bauen. Das war ja für uns das Wichtige. Bei den Verträgen kann sogar eine Baupflicht verankert werden. Und auch die Möglichkeit, das Grundstück letztlich zu erwerben. Das Erbbaurechtsgesetz gibt ganz konkrete Vorgaben dafür, aber auch einen breiten Handlungsspielraum. Letztlich ist es dann Verhandlungssache, auf welche Dinge man sich einigen kann. Wie das jetzt genau ablief, weiß ich nicht, entscheidend aber war sicherlich, dass es beide Seiten wollten.

sechzger.de: Mit dem Vertrag verpflichtete sich Union über 65 Jahre lang jeden Monat 10.000€ Pachtzins an das Land Berlin zu bezahlen. Das dürfte eine vergleichsweise günstige Lösung sein, oder?

Holger Keye: Ja absolut. Die Bewertung des Grundstückswerts wird aber in der Regel auch von Gutachtern vorgenommen. Das hat sich also niemand einfach so ausgedacht oder besonders gut verhandelt. Im Vergleich zu anderen Stadion war unser jährlicher Erbbauzins sehr gering, aber das Stadion war in seinem Zustand ja eben auch nicht viel mehr wert. Und Union hatte in der damaligen neuen dritten Liga auch nur einen Etat von 5 Millionen. Unsere gesamte wirtschaftliche Situation war noch sehr instabil. Mit dem Stadion ließ sich kaum Geld verdienen. Der VIP-Bereich war ein Zelt hinter der winzigen Sitzplatztribüne. Da ließen sich keine großen Sponsoren mit anlocken. Der Ausbau des Stadions war immens wichtig. Aber natürlich auch ein finanzielles Risiko.

Union Berlin kauft Gelände 2022 endgültig

sechzger.de: Wäre eine solche Lösung auch heutzutage noch denkbar oder aufgrund der gestiegenen Grundstückskosten sowie des herrschenden Platzmangels problematisch?

Holger Keye: Also für die Bemessung des Grundstückswerts als Grundlage für einen Erbbaurechtsvertrag orientiert man sich an den örtlichen Bodenrichtwerten. Diese lagen in Berlin damals für Sportstätten(!) bei 30€ pro qm, heute sind es 50€. Kein Vergleich zu den Preisen von Bauland. Sportstätten sind Sonderimmobilien, deren wirtschaftliche Nutzung sehr eingeschränkt ist.

Ob vom Werkzeug des Erbbaurechtsvertrags Gebrauch gemacht wird, ist vor allem eine politische Entscheidung. Man kann das nicht einfordern. Berlin hat eine Zeit lang alles zu Geld gemacht, was so ging. Und was belastend war oder werden konnte, wurde abgestoßen. Der 1-Euro-Deal wurde in der Stadt viel diskutiert und es gab etliche, die uns den nicht gönnten. Dabei hatte Berlin erst wenige Jahre zuvor das Olympiastadion für 240 Mio. Euro saniert. Für die Alte Försterei aber war jetzt kein Geld mehr da. So war die Lage damals. Ich hatte immer das Gefühl, dass wir es ein Stück schwerer hatten, als unser viel erfolgreicherer Stadtrivale. Wir mussten somit immer den schwierigeren Weg gehen. Aber das hat uns auch in vielen Dingen stärker gemacht. Nun sind wir der erfolgreiche Verein. Und im letzten Jahr haben wir den Erbaurechtsvertrag aufgelöst und das gesamte Gelände gekauft.

Erbpacht als mögliche Lösung in Giesing?

sechzger.de: Wie würdet ihr aus der Ferne in Richtung München blickend die Chancen für eine solche Lösung in Giesing beurteilen? Wäre es eine denkbare Lösung in der seit Jahren schwelenden Stadiondiskussion beim TSV 1860?

Holger Keye: Tja, das lässt sich aus der Distanz wirklich schwer beurteilen. Der große Unterschied zum Stadion An der Alten Försterei ist ja, dass im Grünwalder nicht nur ein Verein regelmäßig Spiele austrägt. Wenn die Stadt München mit 1860 einen Erbbaurechtsvertrag eingeht, was wird dann aus den anderen Vereinen? Es heißt ja auch „Städtisches Stadion“ und ist somit für alle städtischen Belange gemacht. Das wird man der Stadt stets vorhalten.
Es wäre zu prüfen, ob man in einen Erbbaurechtsvertrag auch eine verbindliche Fremdnutzung einflechten kann. Letztlich wäre das ja auch für euren Verein eine Einnahmequelle. Ihr pachtet das Stadion, verpflichtet euch, es instand zu halten und auszubauen und ihr gebt anderen Vereinen die Möglichkeit, es ebenfalls zu nutzen, gegen eine den Kosten entsprechende Miete. Das kann schon funktionieren. Ihr zahlt ja schon jetzt eine ziemlich hohe Miete, die wahrscheinlich auch den Kosten entsprechen wird. Wenn euch das Stadion gehört, müsst ihr die laufenden Kosten tragen und alle baulichen Risiken ebenfalls. Das ist dann viel Verantwortung, letztlich aber auch die Chance, es besser zu machen, als die Stadt.

sechzger.de: Mittlerweile hat sich Union – wie du bereits angesprochen hast – dazu entschieden, das Gelände komplett zu kaufen. Der nächste Meilenstein?

Holger Keye: Aus Sicht vieler Unioner auf jeden Fall. Dieses Stadion ist für uns wichtiger, als sportlicher Erfolg oder andere Dinge. Das ist unsere Heimat, unser Wohnzimmer. Wir konnten das Stadion vor dem Zerfall retten und haben es mühsam, in kleinen Schritten, saniert und schön gemacht, sodass wir uns wohl fühlen. Jetzt konnten wir es endgültig übernehmen und darüber sind wir sehr glücklich. Und wir haben die Chance, es so auszubauen, dass es uns die nächsten Jahrzehnte trägt und für viele Menschen ebenfalls zu einer zweiten Heimat wird.